Apa itu Cash Out Refinance?
Cash out refinance adalah cara untuk mendapatkan tunai dari ekuiti rumah anda. Ekuiti adalah perbezaan antara nilai pasaran rumah dan baki pinjaman yang masih tertunggak. Dengan cash out, anda meminjam semula dengan jumlah lebih tinggi dan menerima perbezaannya dalam bentuk tunai.
Bagaimana Cash Out Berfungsi
Nilai Pasaran Rumah
Baki Pinjaman Sedia Ada
Maksimum Cash Out (90% LTV)
Formula: (Nilai Rumah × 90%) - Baki Pinjaman = Tunai Maksimum
Kalkulator Cash Out
Gunakan kalkulator di bawah untuk mengira berapa banyak tunai yang anda boleh dapat dari ekuiti rumah anda.
Cash Out Calculator
Estimate your available cash-out amount
Enter your property value and outstanding loan to see your potential cash-out amount
This is an estimate. Actual amount depends on bank valuation, credit assessment, and BNM guidelines.
Berapa Banyak Tunai Boleh Dapat?
Jumlah cash out bergantung kepada Loan-to-Value (LTV) ratio - iaitu peratusan nilai hartanah yang bank boleh pinjamkan kepada anda.
LTV Maksimum Mengikut Hartanah
| Jenis Hartanah | LTV Maksimum |
|---|---|
| Hartanah Pertama & Kedua | 90% |
| Hartanah Ketiga dan seterusnya | 70% |
| Hartanah Komersial | 80-85% |
Contoh 1: Rumah Pertama
- Nilai rumah: RM600,000
- Baki pinjaman: RM250,000
- LTV 90%: RM540,000
- Cash out: RM290,000
Contoh 2: Rumah Ketiga
- Nilai rumah: RM600,000
- Baki pinjaman: RM250,000
- LTV 70%: RM420,000
- Cash out: RM170,000
Peraturan BNM 10 Tahun untuk Cash Out
Peraturan Penting dari Bank Negara
Mulai 2025, Bank Negara Malaysia (BNM) menetapkan bahawa bahagian cash out dalam refinance mempunyai tempoh pembayaran maksimum 10 tahun, walaupun pinjaman perumahan utama boleh sehingga 35 tahun.
Impak kepada Peminjam
- Bayaran bulanan untuk bahagian cash out mungkin lebih tinggi
- DSR (Debt Service Ratio) akan dikira berdasarkan pembayaran 10 tahun
- Sesetengah bank menyusun semula struktur bayaran untuk mematuhi peraturan
- Jumlah cash out yang diluluskan mungkin lebih rendah bergantung pada pendapatan
Cash Out vs Refinance Biasa - Apa Bezanya?
| Aspek | Refinance Biasa | Cash Out Refinance |
|---|---|---|
| Tujuan Utama | Kadar faedah lebih rendah | Dapatkan tunai + kadar lebih baik |
| Jumlah Pinjaman | Sama atau kurang dari baki sedia ada | Lebih tinggi dari baki sedia ada |
| Terima Tunai | Tidak | Ya - perbezaan masuk akaun |
| Kadar Faedah | 3.5-4.5% | 3.5-4.5% (sama) |
| Tempoh Proses | 4-8 minggu | 6-10 minggu |
| Tempoh Cash Out | N/A | Maksimum 10 tahun (peraturan BNM) |
Tip: Jika anda tidak perlukan tunai, refinance biasa mungkin pilihan lebih baik kerana proses lebih cepat dan bayaran bulanan lebih rendah.
Bila Cash Out Sesuai untuk Anda?
Pengubahsuaian Rumah
Tambahkan nilai hartanah dengan renovasi dapur, bilik mandi, atau tambahan ruang.
Bayar Hutang (Debt Consolidation)
Gabungkan hutang kad kredit 18% dengan kadar 3.5% dan jimat ribuan ringgit.
Pelaburan
Beli hartanah kedua, saham, atau mulakan perniagaan dengan modal dari ekuiti rumah.
Kecemasan / Perubatan
Akses tunai untuk kos perubatan atau keperluan kecemasan keluarga.
Paling Popular: Bayar Hutang Kad Kredit
Ramai pemohon menggunakan cash out untuk bayar hutang kad kredit (18%) dengan kadar refinance (3.5-4.5%). Contoh: Hutang RM50,000 pada 18% = RM9,000/tahun faedah. Dengan cash out 4% = RM2,000/tahun faedah. Penjimatan: RM7,000/tahun!
Dapatkan Kadar Terbaik Untuk Anda
Pakar kami akan bantu anda compare 10+ bank dalam masa 24 jam
Bank Terbaik untuk Cash Out 2026
| Bank | Kadar Dari | LTV Maks | Lock-in | Terbaik Untuk |
|---|---|---|---|---|
| Maybank | 3.65% | 90% | 3 tahun | Existing customers |
| Public Bank | 3.68% | 90% | 3 tahun | Salaried employees |
| CIMB | 3.70% | 90% | 3 tahun | High loan amounts |
| Hong Leong | 3.72% | 90% | 3 tahun | First-time refinancers |
| RHB | 3.75% | 90% | 3 tahun | Flexible terms |
| UOB | 3.75% | 90% | 3 tahun | Professionals |
* Kadar dikemaskini Januari 2026. Kadar sebenar bergantung pada profil pemohon.
Kelebihan & Keburukan Cash Out Refinance
Kelebihan
- Kadar faedah rendah (3.5-4.5%) berbanding pinjaman peribadi (6-12%)
- Jumlah pinjaman lebih tinggi sehingga ratusan ribu ringgit
- Tempoh bayaran panjang (sehingga 35 tahun)
- Satu bayaran bulanan sahaja
- Boleh guna untuk sebarang tujuan
Keburukan
- Tempoh pemprosesan lama (6-10 minggu)
- Kos guaman dan penilaian
- Rumah jadi cagaran - risiko jika gagal bayar
- Peraturan BNM 10 tahun untuk bahagian cash out
- Tidak sesuai untuk keperluan tunai segera
Syarat & Dokumen Diperlukan
Peribadi
- Salinan IC
- Slip gaji 3 bulan terkini
- Penyata bank 6 bulan
- Penyata KWSP (jika berkaitan)
Hartanah
- Salinan geran/strata title
- Perjanjian jual beli asal
- Cukai tanah terkini
- Bil utiliti terkini
Pinjaman Sedia Ada
- Surat tawaran pinjaman asal
- Penyata pinjaman terkini
- Jadual bayaran balik
Langkah-Langkah Proses Cash Out
Semak Kelayakan
Pastikan DSR tidak melebihi 70% dan ekuiti rumah mencukupi
Bandingkan Bank
Dapatkan sebut harga dari beberapa bank untuk kadar terbaik
Hantar Permohonan
Lengkapkan borang dan serahkan semua dokumen yang diperlukan
Penilaian Hartanah
Bank akan hantar penilai untuk tentukan nilai pasaran rumah anda
Kelulusan Bank
Bank akan semak dan meluluskan permohonan dalam 2-4 minggu
Proses Guaman
Peguam akan sediakan dokumen dan selesaikan proses undang-undang
Pengeluaran Wang
Terima tunai dalam akaun selepas semua proses selesai
Jumlah masa: 6-10 minggu dari permohonan hingga wang masuk akaun. Pastikan semua dokumen lengkap untuk mempercepatkan proses.
Panduan Berkaitan
Soalan Lazim (FAQ)
Dapatkan Sebut Harga Cash Out Percuma
Ketahui berapa banyak tunai yang anda boleh dapat dari ekuiti rumah anda. Pakar kami akan hubungi anda dalam 24 jam dengan pilihan terbaik.